Consejos para vender mi vivienda en Gran Canaria
1. Preparativos esenciales antes de poner la vivienda en venta
A. Tasación profesional y comparativa de mercado
Antes de nada, es fundamental contar con una tasación experta. Existen dos vías: un tasador certificador o una comparativa de mercado (CMA). El primero ofrece un valor oficial, útil si el comprador requiere hipoteca. La CMA, realizada por una inmobiliaria como la de Daniel García, te entrega un rango de precios basándose en ventas similares. Es un buen punto de partida para posicionar tu vivienda competitivamente. En Gran Canaria, es crucial considerar variables como cercanía a la costa, orientación al sol, accesos, y estado de la comunidad.
B. Home staging y acondicionamiento
- Reparaciones menores: arregla grietas, pintura amarillenta, azulejos sueltos, grifería con fugas o taras visibles en suelos.
- Articulo de despersonalización: elimina fotografías personales, decoración muy personalizada, juguetes o elementos excesivamente temáticos.
- Optimización de espacios: reorganiza muebles priorizando la sensación de amplitud, añade espejo estratégicamente, mejora iluminación con bombillas cálidas, y coloca alguna planta o flores.
- En propiedades turísticas o vacacionales, un toque local –como cojines con motivos canarios– puede generar conexión emocional en el comprador.
C. Fotografía, vídeo y tour virtual
Contrata un fotógrafo profesional especializado en inmobiliaria. Lo ideal es contar con:
- Fotos diurnas (luz natural): capturando fachada, salón, cocina, baños, habitaciones, vistas.
- Fotografía aérea (drone): clave en zonas como Maspalomas, Mogán o Siete Palmas.
- Vídeo promocional: de entre 1 y 2 minutos, con música ligera y texto para destacar puntos fuertes.
- Tour virtual 360º: cada vez más demandado, permite al interesado «entrar» desde internet.
D. Definición del público objetivo
Dependiendo del público:
- Familias: buscan proximidad a colegios, parques, equipamientos.
- Turistas/inversores: priorizan vistas, rentabilidad del alquiler vacacional.
- Jubilados o nacionales residentes: buscan tranquilidad, accesibilidad.
Definir público ayuda a elegir portales, redes sociales y el lenguaje del anuncio.
2. Peculiaridades por municipios
Gran Canaria es una isla variada tanto geográfica como socioculturalmente. A continuación, un análisis más detallado municipio por municipio:
Las Palmas de Gran Canaria
- Zonas clave: Canteras, Triana, Vegueta, Mesa y López.
- Público: familias, profesionales, turistas de larga estancia y studentiado (UNIVERSIDAD).
- Precio medio: elevado — entre 2 000 € y 3 500 €/m² según zona.
- Consejo: resalta cercanía al mar, transporte público eficiente, zonas deportivas.
Telde
- Desarrollo reciente: barrios como Valle de los Nueve o Jinámar.
- Precio medio: aproximadamente 1 500 €/m².
- Perfil: nacional, familias, trabajadores.
- Recomendación: destacar buenas conexiones con GC-1 y nuevos centros comerciales.
Mogán
- Playas como Amadores o Puerto Rico: máxima demanda de segundas viviendas.
- Luxury segment: villas con piscina y vistas; alta estacionalidad.
- Advertencia: licencias de alquiler vacacional, IBI turístico, tasas locales.
San Bartolomé de Tirajana (Maspalomas, Playa del Inglés)
- Mercado maduro: alto volumen de turismo nacional y extranjero.
- IBI: ligeramente superior, pero compensado por rentabilidad.
- Foco: públicos escandinavos y centroeuropeos; destacar dirección de alquiler vacacional y servicios.
Municipalidades interiores (Santa Lucía, Agüimes, Ingenio, Santa Brígida, Arucas, Firgas)
- Mercado más local: compraventas de residentes, familiares y jubilados.
- Precios moderados: desde 1 200 €/m², según calidad de edificación y cercanía a la capital.
- Oferta apetecible: parcelas, chalets con jardín, ambiente rural.
- Desafío: las ventas pueden tardar más; requiere paciencia y buen asesoramiento.
Zonas rurales/sierra (Gáldar, Agaete, Tejeda, Teror)
- Turismo rural: compradores buscan casa de campo, segundo hogar, o alquiler vacacional.
- Ventaja: entorno natural, tranquilidad, pueblos pintorescos.
- Cautela: kilómetros y tiempo de desplazamiento afectará precio y velocidad de venta.
3. Impuestos y costes para el vendedor
A. Plusvalía municipal (IIVTNU)
Se calcula en función de los años de posesión: mínimamente se aplica sólo por el incremento del suelo. Cada ayuntamiento tiene sus propios coeficientes. Desde 2022 se puede solicitar exención si no existe ganancia real en el terreno.
B. IRPF – Ganancias patrimoniales
La diferencia entre precio de venta y adquisición tributa como ganancia patrimonial. Se integra en la base del ahorro (19–26 %). En operaciones superiores a 60 000 € el comprador retiene automáticamente el 3 %.
C. Retención del 3 % (no residentes)
Si el propietario es extranjero no residente en España, el comprador retiene y adelanta el 3 % del precio de venta a Hacienda como anticipo. Luego el vendedor desgrava.
D. ITP/AJD
Este impuesto, junto a Actos Jurídicos Documentados, es responsabilidad del comprador y oscila entre el 1–2 % del precio.
E. Gastos notariales, registrales, gestoría
Aunque generalmente los asume el comprador, pueden negociarse. El vendedor puede asumir algunos para cerrar la operación.
F. Pago de deudas e hipotecas
Si la vivienda tiene hipoteca, se descuenta del precio. El titular puede cancelarla o subrogar. Para agilizar, es útil tener ya preparada la nota simple registral actualizada.
4. Documentación requerida por notaría
Antes de acudir a la notaría para la compraventa, es fundamental reunir la siguiente documentación:
- Escritura de propiedad: documento original que acredite que eres el titular legal del inmueble.
- Nota simple registral actualizada: expedida por el Registro de la Propiedad, muestra la situación jurídica del inmueble.
- Último recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): para comprobar que no hay deudas fiscales.
- Certificado de eficiencia energética: obligatorio para vender, lo emite un técnico homologado.
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación: según normativa del municipio.
- Certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad de propietarios.
- Referencia catastral: identificador oficial del inmueble, aparece en el recibo del IBI.
- Documentos de identidad (DNI/NIE) del vendedor y del comprador.
- Número de cuenta bancaria: para abonar o recibir pagos.
- Contrato de arras o reserva, si se ha firmado previamente.
- Certificados bancarios, en caso de que exista una hipoteca que deba cancelarse en el acto.
Esta documentación puede variar ligeramente según la notaría y el caso concreto, por lo que es recomendable revisar con antelación o contar con el apoyo de un asesor especializado como Daniel Garcia
