Tasación más baja que la hipoteca: qué hacer
Una tasación más baja que la hipoteca que necesitas es uno de los frenos más habituales en la compra con financiación alta. El banco calcula el porcentaje que presta sobre el menor valor entre el precio de compra y la tasación, así que si la tasación de la vivienda sale por debajo del precio, tu 100 % se convierte en un 90 % o menos y aparece un hueco que hay que cubrir.
La buena noticia es que hay salidas: negociar el precio, aportar la diferencia, pedir una segunda tasación para la hipoteca o cambiar de banco. Ninguna funciona siempre, y conviene saber cuánto tiempo y dinero cuesta cada una antes de que corra el plazo de las arras.
Por qué una tasación por debajo de la hipoteca cambia lo que te prestan
Una tasación por debajo de la hipoteca solicitada no anula la operación, pero recorta el préstamo. La regla general es que el banco toma como referencia el menor de dos valores, precio o tasación, y aplica sobre él su porcentaje máximo de financiación. Por eso una diferencia de pocos miles de euros puede bloquear una compra al 100 %.
| Precio | Tasación | Financiación pedida | Referencia del banco | Lo que presta |
|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 200.000 € | 90 % | 200.000 € | 180.000 € |
| 200.000 € | 180.000 € | 90 % | 180.000 € | 162.000 € |
| 200.000 € | 180.000 € | 100 % | 180.000 € | 180.000 € |
La tasación la hace una sociedad homologada por el Banco de España, inscrita en el registro de sociedades de tasación del Banco de España. Su valor sigue la metodología de la Orden ECO/805/2003, que usa sobre todo comparables de la zona, no lo que el comprador está dispuesto a pagar.
¿Qué bancos te dan el 80 de la tasación?
Prácticamente todos: el 80 % del valor de tasación es el límite habitual para vivienda habitual. Los bancos que te dan el 80 de la tasación sin más garantías son la mayoría; financiar por encima exige un perfil fuerte, avales o programas públicos. Con una tasación más baja que la hipoteca que pedías, ese 80 % se calcula sobre la cifra menor, y el hueco crece. Si quieres saber hasta dónde llega cada entidad, revisa qué banco te da el 100% de la hipoteca.
¿Hipoteca 100 sobre el valor de tasación o sobre el precio?
Una hipoteca 100 sobre el valor de tasación solo cubre el precio completo cuando la tasación iguala o supera ese precio. Quien busca una hipoteca 100 tasación incluida debe fijarse en esa coincidencia: si la tasación queda por debajo, el banco nunca presta sobre el precio, aunque te hayan dicho «100 %». Por eso en una hipoteca 100 la tasación es el dato que más pesa después de tus ingresos.
Cuatro alternativas cuando la tasación sale más baja que la hipoteca
Ante una tasación más baja que la hipoteca, no hay una respuesta única: depende de cuánto falte, de tus ahorros y de si ya has firmado arras. Estas son las cuatro vías que conviene comparar antes de tomar una decisión.
| Alternativa | Cuándo encaja | Coste | Riesgo |
|---|---|---|---|
| Renegociar el precio con el vendedor | La tasación refleja un precio alto para la zona | Ninguno directo | Que el vendedor no acepte |
| Aportar la diferencia con ahorros o ayuda familiar | El hueco es pequeño | Liquidez propia | Quedarte sin colchón |
| Pedir una segunda tasación o aportar una propia | Crees que la primera se quedó corta | 250-500 € por tasación (estimación) | Que salga igual o más baja |
| Cambiar de banco o añadir una garantía | Tu banco no flexibiliza el porcentaje | Tiempo y, con garantía, otra vivienda en juego | Comprometer un segundo inmueble |
La renegociación es la opción más infravalorada: una tasación oficial es un argumento objetivo para pedir una rebaja. Si el vendedor tiene prisa, muchas veces acepta repartir la diferencia, porque cualquier otro comprador con hipoteca se encontrará con la misma tasación más baja que la hipoteca.
¿Sirve pedir una segunda tasación para la hipoteca?
Puede servir, pero no garantiza un valor más alto. Una segunda tasación para la hipoteca tiene un coste que pagas tú y otra tasadora aplicará la misma normativa y comparables parecidos. Merece la pena cuando hay datos objetivos que la primera no recogió, como una reforma reciente o un error en la superficie.
¿El banco está obligado a aceptar mi tasación?
Sí, con condiciones. Las entidades deben aceptar una tasación aportada por el cliente si la firma una sociedad homologada y no ha caducado, algo que hoy recoge el Real Decreto-ley 24/2021. El banco puede hacer sus comprobaciones, pero no cobrártelas. Las tasaciones para hipoteca caducan a los seis meses de su emisión, así que una tasación de vivienda antigua no sirve.
¿Puedo reclamar una tasación más baja que la hipoteca?
Puedes pedir a la tasadora una revisión si detectas errores objetivos: superficie mal medida, calidades o reformas que no aparecen, o comparables de otra zona. Hazlo por escrito y aporta pruebas. Si no te responden, cada sociedad tiene un servicio de atención al cliente y, después, puedes acudir al Banco de España. Reclamar porque el valor no te guste, sin datos, rara vez cambia el resultado de una tasación más baja que la hipoteca.
Hipoteca 90 sobre la tasación: cuánto dinero te falta de verdad
Con una hipoteca 90 sobre la tasación y una tasación más baja que la hipoteca prevista, el hueco crece más de lo que parece: no solo falta la diferencia entre precio y tasación, sino también el 10 % que ya ibas a aportar. Antes de firmar nada, haz la cuenta completa, gastos incluidos, y revisa los requisitos de la hipoteca al 90%.
- Aportación inicial: precio menos lo que presta el banco.
- Impuestos, notaría y registro de la compraventa: entre un 8 % y un 13 % del precio.
- Tasación y, si la pides, una segunda tasación de vivienda.
Los gastos de una hipoteca se suman a esa diferencia, así que una tasación más baja que la hipoteca puede duplicar el ahorro que necesitas.
Tres escenarios con cifras hipotéticas
Las cifras de esta sección son hipotéticas: sirven para ilustrar el cálculo y no son ofertas de ninguna entidad. Cada caso depende de tu perfil, del banco y de lo que diga la tasadora.
Escenario 1: tasación un 10 % por debajo del precio
Un comprador que busca una hipoteca 100 tasación incluida pacta 200.000 € y la tasación sale en 180.000 €. Una tasación por debajo de la hipoteca en ese porcentaje cambia sus números así:
- Con hipoteca al 90 % pensaba aportar 20.000 €; ahora el banco presta 162.000 € y necesita 38.000 €.
- Con una hipoteca 100 sobre el valor de tasación, recibe 180.000 € y le faltan 20.000 €.
- En ambos casos hay que sumar los gastos de compraventa.
Si el vendedor rebaja el precio a 190.000 €, el hueco con hipoteca al 100 % se reduce a la mitad.
Escenario 2: arras firmadas y el plazo corriendo
Una compradora firmó arras penitenciales de 20.000 € con 60 días para escriturar, y en el día 40 llega una tasación más baja que la hipoteca pedida. Si el contrato no prevé nada, desistir le hace perder la señal.
La protección es pactar antes de firmar una cláusula que condicione la compra a obtener financiación de un porcentaje concreto: si el banco no la concede, se devuelven las arras. Si ya están firmadas, negociar una prórroga por escrito da margen para pedir otra tasación o cambiar de banco. Ante una tasación más baja que la hipoteca a mitad de plazo, cada día cuenta: consulta a un abogado sobre el contrato y, en paralelo, mueve la financiación.
Escenario 3: vivienda reformada que la tasación no recoge
Un comprador paga 240.000 € por un piso reformado y la tasación de la vivienda sale en 210.000 €, en línea con pisos sin reformar de la zona. Aquí sí tiene sentido aportar facturas, memoria de obra y licencias, y pedir una segunda tasación para la hipoteca a otra tasadora homologada. Aun así, la tasación de la vivienda puede subir poco si los comparables son bajos.
Cómo evitar que una tasación más baja que la hipoteca te pille por sorpresa
La mejor defensa ante una tasación más baja que la hipoteca es anticiparla. Antes de firmar arras puedes comparar el precio con ventas recientes de la zona y pedir que el banco tase cuanto antes, para tener tiempo de reaccionar.
- Pide una preaprobación con la tasación como condición.
- Incluye la cláusula de financiación en el contrato de arras.
- Ten localizados al menos dos bancos con política de hipoteca 90 sobre la tasación o superior, no solo bancos que te dan el 80 de la tasación.
Si vives en Gran Canaria y quieres conocer el valor real de tu casa antes de vender o comprar, puedes valorar tu vivienda en Gran Canaria con Daniel.
Una tasación baja no tiene por qué acabar con tu compra
Una tasación más baja que la hipoteca duele, pero suele tener arreglo si reaccionas a tiempo. Renegociar, aportar la diferencia, buscar otra entidad o reforzar la operación son caminos reales; lo que no conviene es descubrir el problema con las arras a punto de vencer.
Un asesor hipotecario que conoce cómo tasa cada entidad y qué bancos te dan el 80 de la tasación o más te ayuda a elegir banco antes de que la tasación decida por ti. Daniel García, broker hipotecario, prepara la operación desde el principio y busca la entidad que mejor encaja con tu caso. Si necesitas financiación alta, pide tu estudio de hipoteca al 100% antes de firmar arras.
