Gastos de una hipoteca: qué paga el comprador y qué el banco
Los gastos de una hipoteca son la parte de la compra que más sorprende a quien está a punto de firmar arras. Además del precio de la vivienda, tendrás que reunir entre un 8 % y un 13 % más para impuestos, notaría y registro, según la comunidad y el tipo de vivienda. La buena noticia es que, desde la Ley 5/2019, el banco paga casi todo lo relativo al préstamo.
Para entender los gastos de una hipoteca conviene separar desde el principio dos bloques: los gastos de la compraventa, que paga el comprador, y los gastos de la hipoteca, que en su mayoría asume la entidad. En Asesor Daniel, experto broker hipotecario, estudiamos tu caso y te ayudamos a gestionar la compra de tu vivienda con las mejores condiciones. Contamos con ofertas exclusivas con distintas entidades bancarias y analizamos tu perfil financiero para establecer los márgenes óptimos de financiación y endeudamiento.
Quién paga los gastos de la hipoteca y quién los de la compraventa
Saber quién paga los gastos de la hipoteca te ahorra sustos en la notaría y te ayuda a calcular bien los gastos de una hipoteca. La regla es sencilla: lo que cuesta comprar la vivienda lo pagas tú y lo que cuesta el préstamo lo paga casi todo el banco. Esta tabla resume quién paga los gastos de la hipoteca y de la compra en préstamos firmados desde el 16 de junio de 2019.
| Concepto | Bloque | Quién lo paga |
|---|---|---|
| ITP (segunda mano) o IVA + AJD (obra nueva) | Compraventa | Comprador |
| Notaría de la compraventa | Compraventa | Comprador (salvo pacto con el vendedor) |
| Registro de la compraventa | Compraventa | Comprador |
| Notaría, registro y gestoría de la hipoteca | Hipoteca | Banco |
| AJD de la escritura de hipoteca | Hipoteca | Banco |
| Tasación | Hipoteca | Cliente |
| Copias de la escritura | Hipoteca | Quien las solicite |
El reparto de la hipoteca viene del artículo 14 de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, mientras que el AJD lo trasladó al banco el Real Decreto-ley 17/2018. El Centro Europeo del Consumidor lo resume en el mismo sentido.
¿Quién paga los gastos de notaría de la hipoteca?
Los gastos de notaría de la hipoteca los paga el banco; tú pagas solo las copias que pidas. Otra cosa es la notaría de la compraventa, que sí te corresponde y suele rondar entre 600 y 1.000 €. Si te cobran gastos de notaría de la hipoteca, reclámalo: pide la ficha europea de información normalizada (FEIN), donde aparece el desglose de los gastos de una hipoteca que asume cada parte.
Impuestos de compra de vivienda: ITP en segunda mano o IVA y AJD en obra nueva
Los impuestos de compra de vivienda (ITP) son el gasto más grande dentro de los gastos de una hipoteca, y el que más varía: dependen de si la vivienda es nueva o usada y de la comunidad autónoma. En segunda mano pagas el ITP; en obra nueva, el IVA del 10 % más el AJD de la escritura de compraventa.
| Comunidad (ejemplos) | ITP general vivienda usada | AJD obra nueva |
|---|---|---|
| Cataluña | 10 % hasta 600.000 € (tramos hasta el 13 %) | 1,5 % |
| Comunitat Valenciana | 9 % desde el 1/06/2026 (11 % por encima de 1 M €) | 1,4 % |
| Andalucía | 7 % | 1,2 % |
| Madrid | 6 % | 0,75 % |
Muchas comunidades aplican tipos reducidos a jóvenes, familias numerosas o vivienda protegida, así que el tipo general es el peor de los casos. Consulta los impuestos de compra de vivienda (ITP o AJD) de tu comunidad en su agencia tributaria antes de reservar.
¿Se puede pagar menos ITP siendo joven?
Sí, en muchas comunidades. En Cataluña, por ejemplo, el tipo baja al 5 % para menores de 35 años con un límite de renta, y en la Comunitat Valenciana hay tipos del 8 % o el 6 % para jóvenes en viviendas de hasta 180.000 €.
Cuatro formas de cubrir los gastos de una hipoteca
El banco suele financiar como máximo el 80 % del valor de la vivienda, así que el 20 % restante y los gastos de una hipoteca salen de tu bolsillo. Si no tienes todo ese dinero, hay cuatro caminos con costes muy distintos.
| Opción | Cómo funciona | Ventaja | Inconveniente |
|---|---|---|---|
| Ahorros propios | Pagas los gastos con tu dinero | Deuda más baja y mejores condiciones | Necesitas liquidez antes de firmar |
| Préstamo personal aparte | Un préstamo al consumo cubre los gastos | Rápido de conseguir | Tipo más alto y sube tu endeudamiento |
| Hipoteca por encima del precio | El banco presta el precio y los gastos si la tasación lo permite | No adelantas los gastos | Más deuda y más intereses durante años |
| Garantía adicional | Hipotecas también otra vivienda, por ejemplo de un familiar | Permite financiar más | Pones en riesgo un segundo inmueble |
El préstamo personal merece una advertencia: el banco suma su cuota a la de la hipoteca para calcular tu ratio de endeudamiento, que no conviene que supere el 30-35 % de tus ingresos.
¿Qué es una hipoteca 100 más gastos?
Una hipoteca 100 más gastos financia el precio de compra y además los impuestos y gastos de la operación. Solo es posible cuando la tasación supera claramente el precio, porque el banco mide el riesgo sobre el valor tasado. Por eso conviene saber qué pasa si la tasación sale baja antes de contar con ello. Si tu objetivo es solo el precio, revisa cómo funciona la hipoteca al 90% y qué banco te da el 100% de la hipoteca.
Financiar los gastos no siempre es posible y, cuando lo es, encarece el total: pagas intereses por esos euros durante toda la vida del préstamo. Una hipoteca 100 más gastos se aprueba sobre todo con ingresos estables, buen historial y una cuota holgada.
Tres escenarios: cuánto necesitas realmente (cifras hipotéticas)
Las cifras de esta sección son hipotéticas y sirven para ilustrar cómo se suman los gastos de una hipoteca y de la compraventa. Los tipos de ITP y AJD son los generales vigentes en noviembre de 2026; notaría, registro y tasación son estimaciones que varían con el precio y la provincia.
| Concepto | 1. Segunda mano en Cataluña (250.000 €) | 2. Obra nueva en Andalucía (220.000 €) | 3. Funcionario en Madrid (200.000 €) |
|---|---|---|---|
| ITP | 25.000 € (10 %) | — | 12.000 € (6 %) |
| IVA | — | 22.000 € (10 %) | — |
| AJD compraventa | — | 2.640 € (1,2 %) | — |
| Notaría compraventa | 900 € | 850 € | 800 € |
| Registro compraventa | 500 € | 450 € | 450 € |
| Gestoría (opcional) | 400 € | — | — |
| Tasación | 400 € | 350 € | 350 € |
| Total gastos | 27.200 € | 26.290 € | 13.600 € |
Escenario 1: segunda mano en una comunidad con ITP alto
Una pareja compra un piso usado de 250.000 € en Barcelona, donde los impuestos de compra de vivienda pesan más. Con una hipoteca al 80 % necesitan 50.000 € de entrada y 27.200 € de gastos: más de 77.000 € de ahorro. Si uno de ellos tiene 35 años o menos y cumple el límite de renta, el ITP baja al 5 % y los gastos caen a unos 14.700 €.
Escenario 2: obra nueva con IVA y AJD
En obra nueva el IVA sustituye al ITP, pero se suma el AJD. Para una vivienda de 220.000 € en Almería, los gastos de una hipoteca y de la compra rondan los 26.290 €, casi el 12 % del precio. Además, las entregas a cuenta a la promotora suelen exigirse antes de que el banco desembolse la hipoteca.
Escenario 3: hipoteca 100 más gastos para funcionarios
La hipoteca 100 más gastos para funcionarios es de las más buscadas porque la estabilidad laboral hace que algunos bancos acepten financiar por encima del 80 %. Pongamos un funcionario que compra en Madrid por 200.000 € con 13.600 € de gastos y una tasación de 240.000 €:
- Pide 213.600 €, el 89 % de la tasación.
- A un tipo hipotético del 2,5 % a 30 años, la cuota pasa de unos 790 € a unos 844 € al mes.
- Financiar los gastos de una hipoteca le cuesta unos 54 € al mes y unos 5.700 € de intereses en total.
- Si los cubriera con un préstamo personal al 7 % a siete años, pagaría unos 205 € al mes, que además restarían capacidad de endeudamiento.
Una hipoteca 100 más gastos para funcionarios no está garantizada: depende de la tasación, del destino (vivienda habitual) y de que la cuota no supere el 30-35 % de los ingresos. Tienes más detalle en la hipoteca 100 para funcionarios.
Gastos de ampliación de hipoteca: qué cambia
Los gastos de ampliación de hipoteca siguen otras reglas que los gastos de una hipoteca nueva. Al ampliar capital sobre un préstamo existente se firma una novación, y el banco puede cobrar una comisión si la escritura lo prevé. Conviene pedirlos por escrito antes de aceptar.
- Tasación: casi siempre nueva y a cargo del cliente.
- Comisión por ampliación o novación: solo si está pactada.
- Notaría y registro: dependen de la operación y de lo que asuma la entidad; revísalo en la FEIN.
Antes de decidir, consulta los gastos de ampliar la hipoteca y compara con cancelar y firmar un préstamo nuevo. Los gastos de ampliación de hipoteca pueden comerse el ahorro que buscabas.
Calcula el total antes de firmar arras
Comprar casa no empieza con la cuota, sino con una cifra: el precio más los gastos de una hipoteca y de la compraventa. Si la calculas antes de firmar arras, sabrás si te basta con tus ahorros, si necesitas financiar los gastos o si conviene buscar otra vivienda.
Un asesor hipotecario como Daniel García, broker hipotecario, revisa tu comunidad, tu perfil y la tasación para decirte qué entidad puede llegar más lejos y a qué coste. Si quieres saber si puedes acceder a una hipoteca al 100% y cuánto te costará de verdad, pide un estudio de los gastos de una hipoteca en tu caso antes de reservar.
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